信息量巨大！事关今年楼市，3个定调来了！

　　在昨天（3月5日）的全国两会开幕式上，国务院总理李强向全体代表发表了政府工作报告。

　　与往年一样，今年的报政府工作报告（以下简称《报告》）对房地产市场给予了特别的关注。

　　中央对于房地产的表述，依然受到广泛关注，其中有一些表述，也是首次出现在《报告》之中。

　　作为房地产市场调控的关键指导文件，深入理解《报告》的内容，对于把握今年房地产市场的政策走向至关重要。

　　让我们结合《报告》的具体内容，一探今年中央对房地产市场的做了哪些部署和要求。

　　01

　　继续防范化解房地产风险 健全风险防控长效机制

　　“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。”

　　今年的政府报告中，房地产再次被列入“防风险”任务板块。

　　作为一个产业链条长、影响广泛的行业，房地产在投资、消费、财政和居民资产等多个领域都占据着举足轻重的地位。

　　因此，面对持续低迷的市场行情和房价的下行趋势，房地产对金融系统的影响不容忽视。

　　2023年之前调控是为了压制住房地产旺盛势头，以时间换空间，将资金转移到实体经济中，推动股市和实体经济发展。

　　但比较令人难受的是，去年一整年的调控并没有完全达到理想的效果；根据2023年的数据显示，股市一言难尽，实体经济同样一言难尽。

　　因此房地产的出清仍未完成，目前部分房企仍陷于流动性困境中。防范化解房地产风险，依然是今年的重点工作之一。

　　面对问题就要去解决问题，去年两场重要会议对房地产进行了定调，房地产市场要先立后破。

　　立就是建立改革过去传统的经济驱动引擎，建立新的财政制度，新的房地产发展模式。

　　破是指破除传统房地产驱动经济的发展模式；破除中央及地方对土地财政的依赖；破除房地产发展过程中的泡沫。

　　所谓立而不破简单而言还是继续以时间换空间，实现经济平稳健康发展，离不开一个稳定健康的房地产市场。

　　因此，大胆预测2024年将会延续2023年的调控节奏，各种救市政策将会继续推出。

　　而这也就意味着，在绝大多数城市政策已经松无可松的时候，一线城市的限购政策将会随着时间继续放开，真正让市场回归市场。

　　02

　　一视同仁支持各类房企的合理融资需求

　　“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　这一条是针对房企的。

　　毕竟如何防范化解房地产风险？

　　解决市场主体也就是房企的流动性风险是关键。

　　经过去年一年的调整，尽管部分头部房企风险得到改善，但住房销售不佳导致房企经营收入持续下滑，也致使其市场化融资难度增加，超过四成上市房企现金短债比不到1.整体房企资产负债率处于70%以上偏高水平，房企风险仍然令人担忧。

　　进入2024年以来，房企的销售情况依然不容乐观，据第三方研究机构中指研究院发布的《2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜》，2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。

　　因此2024年还有不少房企在苦苦挣扎，亟需支援。

　　其实在过去的文件中，我们可以看到中央始终秉持一视同仁的原则，支持各类房地产企业合理的融资需求。

　　然而，在实际操作中，这一政策面临着不小的挑战。金融机构往往倾向于在企业表现良好时提供支持，而不是在企业遇到困难时伸出援手。这导致民营企业，尤其是那些面临风险的民营企业，在融资方面遭遇重重困难。

　　为了解决这一问题，相关部门一直在努力推动政策的改进。最近，随着融资协调机制的实施，这一状况有了显著的改善。

　　今年初，住房和城乡建设部与金融监管总局联合发布了一项通知，要求各地建立城市房地产融资协调机制，以精准支持房地产项目的合理融资需求，促进房地产市场的平稳健康发展。

　　这一新机制与以往政策的最大区别在于，它支持的是具体的项目，而非房地产企业本身。换句话说，该机制的目的不是为了给房企提供全面保障，而是为了确保项目的顺利交付。

　　​

　　截止2月底，这一措施已经取得了显著成效：全国已有31个省份的276个城市建立了城市融资协调机制，约有6000个项目被纳入“白名单”，商业银行迅速对这些项目进行了筛选，并批准了超过2000亿元的贷款。

　　这些项目不仅包括国有企业和央企的在建项目，也包括民营企业的在建项目，如碧桂园、龙湖等知名房企的项目也获得了贷款。融资协调机制的建立，有效地缓解了房地产企业，尤其是民营企业的资金压力。随着资金的到位，项目建设进度将加快，确保交付的成效也将得到加强。

　　融资协调机制的建立，对于缓解房企特别是民企的资金紧张状态起到实打实的效果。随着资金到位，项目建设也会加速推进，“保交付”成效将随之得到增强。

　　当然，金融机构纾困，对于房企来说，只能解一时之急，并非长久之策。

　　所以《报告》也提出，“健全风险防控长效机制”。这样表述，也是首次出现在政府工作报告中。

　　03

　　加大保障房供给力度 满足多样化改善性需求

　　“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”

　　先来看该内容的背景：

　　事实在，在今年的中央经济会议上就提到，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。

　　而本次报告中则明确指出：

　　“把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善‘人地钱’挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。”

　　目前的数据显示，国常住人口城镇化率已超过65%，其中大城市、特大城市人口饱和、资源紧张，难以继续大规模聚集人口。城镇化建设的下半场，必须由广大县城来承接。随着农民工进城，也将催生出新的居住需求。这些需求如何来满足？

　　与此同时，从过去几年商品房成交数据来看，需求结构已发生明显变化，改善性购房已成为市场绝对主力。对此，商品房供应端应当如何调整？

　　如何适应这些变化？《报告》做出了明确指示。

　　首先，要加快建立房地产发展的新模式，增加保障房的建设和供应。

　　这种新模式将商品房和保障房分开，商品房回归市场调节，而保障房则由政府提供，以满足不同收入群体的居住需求。

　　今年，保障性住房的建设和供应将得到加强，包括配租型和配售型两种。

　　配售型保障房将按照保本微利的原则进行销售，成为今年工作的重点。深圳、广州、福州等地已经开始建设首批配售型保障房项目。

　　为什么要搞保障房建设？

　　一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

　　二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　其次，商品房政策将更加宽松，以满足各种改善性住房需求。

　　政府工作报告连续几年都在强调满足住房需求，从支持合理住房需求到支持刚性和改善性住房需求，再到今年的多样化改善性住房需求。

　　这表明政府正在重视并满足高端改善需求。

　　同时，政府还提出了完善商品房相关基础性制度，以及在楼市调控上给予地方政府更大的自主权。

　　有了两会的定调，接下来，为了更好支持“多样化改善需求”，各地的政策必然还会持续调整，而且，政策一定是朝着宽松的方向优化。

　　各地对各类改善需求的限制政策有望进一步放开。接下来，无论是刚改、再改，还是高端改善、乃至终极改善等群体的购房需求，都将得到充分的满足。

　　04、

　　连续两年未提房住不炒

　　本次报告还有一个值得关注的点。

　　从政府工作报告的表述来看，已连续2年未提“房住不炒”，不过业内认为，总基调并不会变。

　　自2016年中央经济工作会议首次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念以来，这一原则在随后的多次中央会议上被不断重申。

　　尽管在今年的两会上没有直接提到这一表述，但这并不代表房地产市场的基本政策方向有所改变。

　　“房住不炒”仍然是指导房地产政策的核心原则。

　　去年至今，“房住不炒”的提法变得较为罕见，这可能是出于对房地产市场复苏速度缓慢、市场情绪尚未显著改善以及房价下跌风险仍然存在的考虑。在这种背景下，推动需求增长和调整优化政策似乎更为适宜。

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