信息量巨大！事關今年樓市，3個定調來了！

　　在昨天（3月5日）的全國兩會開幕式上，國務院總理**向全體代表發表了政府工作報告。

　　與往年一樣，今年的報政府工作報告（以下簡稱《報告》）對房地產市場給予了特別的關注。

　　中央對于房地產的表述，依然受到廣泛關注，其中有一些表述，也是首次出現在《報告》之中。

　　作為房地產市場調控的關鍵指導文件，深入理解《報告》的內容，對于把握今年房地產市場的政策走向至關重要。

　　讓我們結合《報告》的具體內容，一探今年中央對房地產市場的做了哪些部署和要求。

　　01

　　繼續防范化解房地產風險 健全風險防控長效機制

　　“標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定�！�

　　今年的政府報告中，房地產再次被列入“防風險”任務板塊。

　　作為一個產業鏈條長、影響廣泛的行業，房地產在投資、消費、財政和居民資產等多個領域都占據著舉足輕重的地位。

　　因此，面對持續低迷的市場行情和房價的下行趨勢，房地產對金融系統的影響不容忽視。

　　2023年之前調控是為了壓制住房地產旺盛勢頭，以時間換空間，將資金轉移到實體經濟中，推動股市和實體經濟發展。

　　但比較令人難受的是，去年一整年的調控并沒有完全達到理想的效果；根據2023年的數據顯示，股市一言難盡，實體經濟同樣一言難盡。

　　因此房地產的出清仍未完成，目前部分房企仍陷于流動性困境中。防范化解房地產風險，依然是今年的重點工作之一。

　　面對問題就要去解決問題，去年兩場重要會議對房地產進行了定調，房地產市場要先立后破。

　　立就是建立改革過去傳統的經濟驅動引擎，建立新的財政制度，新的房地產發展模式。

　　破是指破除傳統房地產驅動經濟的發展模式；破除中央及地方對土地財政的依賴；破除房地產發展過程中的泡沫。

　　所謂立而不破簡單而言還是繼續以時間換空間，實現經濟平穩健康發展，離不開一個穩定健康的房地產市場。

　　因此，大膽預測2024年將會延續2023年的調控節奏，各種救市政策將會繼續推出。

　　而這也就意味著，在絕大多數城市政策已經松無可松的時候，**城市的限購政策將會隨著時間繼續放開，真正讓市場回歸市場。

　　02

　　一視同仁支持各類房企的合理融資需求

　　“優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展�！�

　　這一條是針對房企的。

　　畢竟如何防范化解房地產風險？

　　解決市場主體也就是房企的流動性風險是關鍵。

　　經過去年一年的調整，盡管部分頭部房企風險得到改善，但住房銷售不佳導致房企經營收入持續下滑，也致使其市場化融資難度增加，超過四成上市房企現金短債比不到1.整體房企資產負債率處于70%以上偏高水平，房企風險仍然令人擔憂。

　　進入2024年以來，房企的銷售情況依然不容樂觀，據第三方研究機構中指研究院發布的《2024年1-2月中國房地產企業銷售業績排行榜》，2024年1-2月，***100房企銷售總額為4762.4億元，同比下降51.6%。

　　因此2024年還有不少房企在苦苦掙扎，亟需支援。

　　其實在過去的文件中，我們可以看到中央始終秉持一視同仁的原則，支持各類房地產企業合理的融資需求。

　　然而，在實際操作中，這一政策面臨著不小的挑戰。金融機構往往傾向于在企業表現良好時提供支持，而不是在企業遇到困難時伸出援手。這導致民營企業，尤其是那些面臨風險的民營企業，在融資方面遭遇重重困難。

　　為了解決這一問題，相關部門一直在努力推動政策的改進。最近，隨著融資協調機制的實施，這一狀況有了顯著的改善。

　　今年初，住房和城鄉建設部與金融監管總局聯合發布了一項通知，要求各地建立城市房地產融資協調機制，以精準支持房地產項目的合理融資需求，促進房地產市場的平穩健康發展。

　　這一新機制與以往政策的最大區別在于，它支持的是具體的項目，而非房地產企業本身。換句話說，該機制的目的不是為了給房企提供全面保障，而是為了確保項目的順利交付。

　　​

　　截止2月底，這一措施已經取得了顯著成效：全國已有31個省份的276個城市建立了城市融資協調機制，約有6000個項目被納入“白名單”，商業銀行迅速對這些項目進行了篩選，并批準了超過2000億元的貸款。

　　這些項目不僅包括國有企業和央企的在建項目，也包括民營企業的在建項目，如碧桂園、龍湖等知名房企的項目也獲得了貸款。融資協調機制的建立，有效地緩解了房地產企業，尤其是民營企業的資金壓力。隨著資金的到位，項目建設進度將加快，確保交付的成效也將得到加強。

　　融資協調機制的建立，對于緩解房企特別是民企的資金緊張狀態起到實打實的效果。隨著資金到位，項目建設也會加速推進，“保交付”成效將隨之得到增強。

　　當然，金融機構紓困，對于房企來說，只能解一時之急，并非長久之策。

　　所以《報告》也提出，“健全風險防控長效機制”。這樣表述，也是首次出現在政府工作報告中。

　　03

　　加大保障房供給力度 滿足多樣化改善性需求

　　“適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求�！�

　　先來看該內容的背景：

　　事實在，在今年的中央經濟會議上就提到，推動以縣城為重要載體的新型城鎮化建設，形成城鄉融合發展新格局。

　　而本次報告中則明確指出：

　　“把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善‘人地錢’掛鉤政策，讓有意愿的進城農民工在城鎮落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公共服務�！�

　　目前的數據顯示，國常住人口城鎮化率已超過65%，其中大城市、特大城市人口飽和、資源緊張，難以繼續大規模**人口。城鎮化建設的下半場，必須由廣大縣城來承接。隨著農民工進城，也將催生出新的居住需求。這些需求如何來滿足？

　　與此同時，從過去幾年商品房成交數據來看，需求結構已發生明顯變化，改善性購房已成為市場**主力。對此，商品房供應端應當如何調整？

　　如何適應這些變化？《報告》做出了明確指示。

　　首先，要加快建立房地產發展的新模式，增加保障房的建設和供應。

　　這種新模式將商品房和保障房分開，商品房回歸市場調節，而保障房則由政府提供，以滿足不同收入群體的居住需求。

　　今年，保障性住房的建設和供應將得到加強，包括配租型和配售型兩種。

　　配售型保障房將按照保本微利的原則進行銷售，成為今年工作的重點。深圳、廣州、福州等地已經開始建設首批配售型保障房項目。

　　為什么要搞保障房建設？

　　一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；

　　二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

　　其次，商品房政策將更加寬松，以滿足各種改善性住房需求。

　　政府工作報告連續幾年都在強調滿足住房需求，從支持合理住房需求到支持剛性和改善性住房需求，再到今年的多樣化改善性住房需求。

　　這表明政府正在重視并滿足高端改善需求。

　　同時，政府還提出了完善商品房相關基礎性制度，以及在樓市調控上給予地方政府更大的自主權。

　　有了兩會的定調，接下來，為了更好支持“多樣化改善需求”，各地的政策必然還會持續調整，而且，政策一定是朝著寬松的方向優化。

　　各地對各類改善需求的限制政策有望進一步放開。接下來，無論是剛改、再改，還是高端改善、乃至**改善等群體的購房需求，都將得到充分的滿足。

　　04、

　　連續兩年未提房住不炒

　　本次報告還有一個值得關注的點。

　　從政府工作報告的表述來看，已連續2年未提“房住不炒”，不過業內認為，總基調并不會變。

　　自2016年中央經濟工作會議首次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”這一理念以來，這一原則在隨后的多次中央會議上被不斷重申。

　　盡管在今年的兩會上沒有直接提到這一表述，但這并不代表房地產市場的基本政策方向有所改變。

　　“房住不炒”仍然是指導房地產政策的**原則。

　　去年至今，“房住不炒”的提法變得較為罕見，這可能是出于對房地產市場復蘇速度緩慢、市場情緒尚未顯著改善以及房價下跌風險仍然存在的考慮。在這種背景下，推動需求增長和調整優化政策似乎更為適宜。

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