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      信息量巨大!事關今年樓市,3個定調來了!

      許先2024年03月11日 09:38   來源:嘉興房產超市網
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      [導讀]中央對于房地產的表述,依然受到廣泛關注,其中有一些表述,也是首次出現在《報告》之中。

        在昨天(3月5日)的全國兩會開幕式上,國務院總理李強向全體代表發表了政府工作報告。

        與往年一樣,今年的報政府工作報告(以下簡稱《報告》)對房地產市場給予了特別的關注。

        中央對于房地產的表述,依然受到廣泛關注,其中有一些表述,也是首次出現在《報告》之中。

        作為房地產市場調控的關鍵指導文件,深入理解《報告》的內容,對于把握今年房地產市場的政策走向至關重要。

        讓我們結合《報告》的具體內容,一探今年中央對房地產市場的做了哪些部署和要求。

        01

        繼續防范化解房地產風險 健全風險防控長效機制

        “標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險,維護經濟金融大局穩定!

        今年的政府報告中,房地產再次被列入“防風險”任務板塊。

        作為一個產業鏈條長、影響廣泛的行業,房地產在投資、消費、財政和居民資產等多個領域都占據著舉足輕重的地位。

        因此,面對持續低迷的市場行情和房價的下行趨勢,房地產對金融系統的影響不容忽視。

        2023年之前調控是為了壓制住房地產旺盛勢頭,以時間換空間,將資金轉移到實體經濟中,推動股市和實體經濟發展。

        但比較令人難受的是,去年一整年的調控并沒有完全達到理想的效果;根據2023年的數據顯示,股市一言難盡,實體經濟同樣一言難盡。

        因此房地產的出清仍未完成,目前部分房企仍陷于流動性困境中。防范化解房地產風險,依然是今年的重點工作之一。

        面對問題就要去解決問題,去年兩場重要會議對房地產進行了定調,房地產市場要先立后破。

        立就是建立改革過去傳統的經濟驅動引擎,建立新的財政制度,新的房地產發展模式。

        破是指破除傳統房地產驅動經濟的發展模式;破除中央及地方對土地財政的依賴;破除房地產發展過程中的泡沫。

        所謂立而不破簡單而言還是繼續以時間換空間,實現經濟平穩健康發展,離不開一個穩定健康的房地產市場。

        因此,大膽預測2024年將會延續2023年的調控節奏,各種救市政策將會繼續推出。

        而這也就意味著,在絕大多數城市政策已經松無可松的時候,一線城市的限購政策將會隨著時間繼續放開,真正讓市場回歸市場。

        02

        一視同仁支持各類房企的合理融資需求

        “優化房地產政策,對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持,促進房地產市場平穩健康發展!

        這一條是針對房企的。

        畢竟如何防范化解房地產風險?

        解決市場主體也就是房企的流動性風險是關鍵。

        經過去年一年的調整,盡管部分頭部房企風險得到改善,但住房銷售不佳導致房企經營收入持續下滑,也致使其市場化融資難度增加,超過四成上市房企現金短債比不到1.整體房企資產負債率處于70%以上偏高水平,房企風險仍然令人擔憂。

        進入2024年以來,房企的銷售情況依然不容樂觀,據第三方研究機構中指研究院發布的《2024年1-2月中國房地產企業銷售業績排行榜》,2024年1-2月,TOP100房企銷售總額為4762.4億元,同比下降51.6%。

        因此2024年還有不少房企在苦苦掙扎,亟需支援。

        其實在過去的文件中,我們可以看到中央始終秉持一視同仁的原則,支持各類房地產企業合理的融資需求。

        然而,在實際操作中,這一政策面臨著不小的挑戰。金融機構往往傾向于在企業表現良好時提供支持,而不是在企業遇到困難時伸出援手。這導致民營企業,尤其是那些面臨風險的民營企業,在融資方面遭遇重重困難。

        為了解決這一問題,相關部門一直在努力推動政策的改進。最近,隨著融資協調機制的實施,這一狀況有了顯著的改善。

        今年初,住房和城鄉建設部與金融監管總局聯合發布了一項通知,要求各地建立城市房地產融資協調機制,以精準支持房地產項目的合理融資需求,促進房地產市場的平穩健康發展。

        這一新機制與以往政策的最大區別在于,它支持的是具體的項目,而非房地產企業本身。換句話說,該機制的目的不是為了給房企提供全面保障,而是為了確保項目的順利交付。

        ​

        截止2月底,這一措施已經取得了顯著成效:全國已有31個省份的276個城市建立了城市融資協調機制,約有6000個項目被納入“白名單”,商業銀行迅速對這些項目進行了篩選,并批準了超過2000億元的貸款。

        這些項目不僅包括國有企業和央企的在建項目,也包括民營企業的在建項目,如碧桂園、龍湖等知名房企的項目也獲得了貸款。融資協調機制的建立,有效地緩解了房地產企業,尤其是民營企業的資金壓力。隨著資金的到位,項目建設進度將加快,確保交付的成效也將得到加強。

        融資協調機制的建立,對于緩解房企特別是民企的資金緊張狀態起到實打實的效果。隨著資金到位,項目建設也會加速推進,“保交付”成效將隨之得到增強。

        當然,金融機構紓困,對于房企來說,只能解一時之急,并非長久之策。

        所以《報告》也提出,“健全風險防控長效機制”。這樣表述,也是首次出現在政府工作報告中。

        03

        加大保障房供給力度 滿足多樣化改善性需求

        “適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化,加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給,完善商品房相關基礎性制度,滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求!

        先來看該內容的背景:

        事實在,在今年的中央經濟會議上就提到,推動以縣城為重要載體的新型城鎮化建設,形成城鄉融合發展新格局。

        而本次報告中則明確指出:

        “把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置,深化戶籍制度改革,完善‘人地錢’掛鉤政策,讓有意愿的進城農民工在城鎮落戶,推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公共服務!

        目前的數據顯示,國常住人口城鎮化率已超過65%,其中大城市、特大城市人口飽和、資源緊張,難以繼續大規模聚集人口。城鎮化建設的下半場,必須由廣大縣城來承接。隨著農民工進城,也將催生出新的居住需求。這些需求如何來滿足?

        與此同時,從過去幾年商品房成交數據來看,需求結構已發生明顯變化,改善性購房已成為市場絕對主力。對此,商品房供應端應當如何調整?

        如何適應這些變化?《報告》做出了明確指示。

        首先,要加快建立房地產發展的新模式,增加保障房的建設和供應。

        這種新模式將商品房和保障房分開,商品房回歸市場調節,而保障房則由政府提供,以滿足不同收入群體的居住需求。

        今年,保障性住房的建設和供應將得到加強,包括配租型和配售型兩種。

        配售型保障房將按照保本微利的原則進行銷售,成為今年工作的重點。深圳、廣州、福州等地已經開始建設首批配售型保障房項目。

        為什么要搞保障房建設?

        一是加大保障性住房建設和供給,“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋,消除買不起商品住房的焦慮,放開手腳為美好生活奮斗”;

        二是推動建立房地產業轉型發展新模式,讓商品住房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求,促進穩地價、穩房價、穩預期,推動房地產業轉型和高質量發展。

        其次,商品房政策將更加寬松,以滿足各種改善性住房需求。

        政府工作報告連續幾年都在強調滿足住房需求,從支持合理住房需求到支持剛性和改善性住房需求,再到今年的多樣化改善性住房需求。

        這表明政府正在重視并滿足高端改善需求。

        同時,政府還提出了完善商品房相關基礎性制度,以及在樓市調控上給予地方政府更大的自主權。

        有了兩會的定調,接下來,為了更好支持“多樣化改善需求”,各地的政策必然還會持續調整,而且,政策一定是朝著寬松的方向優化。

        各地對各類改善需求的限制政策有望進一步放開。接下來,無論是剛改、再改,還是高端改善、乃至終極改善等群體的購房需求,都將得到充分的滿足。

        04、

        連續兩年未提房住不炒

        本次報告還有一個值得關注的點。

        從政府工作報告的表述來看,已連續2年未提“房住不炒”,不過業內認為,總基調并不會變。

        自2016年中央經濟工作會議首次強調“房子是用來住的,不是用來炒的”這一理念以來,這一原則在隨后的多次中央會議上被不斷重申。

        盡管在今年的兩會上沒有直接提到這一表述,但這并不代表房地產市場的基本政策方向有所改變。

        “房住不炒”仍然是指導房地產政策的核心原則。

        去年至今,“房住不炒”的提法變得較為罕見,這可能是出于對房地產市場復蘇速度緩慢、市場情緒尚未顯著改善以及房價下跌風險仍然存在的考慮。在這種背景下,推動需求增長和調整優化政策似乎更為適宜。

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